はじめに
不動産投資において、金銭的に破綻しないようにするというのは 一つの大きなテーマだと思います。 今回はこのことについて考えてみたいと思います。
なお、ここでは金融機関から融資を引いて不動産投資を行うという前提で書きます。
※本コラムは私の個人的な見解を述べたものです。 一つの意見としてお読み頂ければ幸いです。
破綻するとはどういうことか
不動産投資において、金銭的に破綻するということは、どういうことなのでしょうか？ それは、収入より支出が多くなることにより現金が減り、 最終的にゼロ以下になる、つまりキャッシュがショートするということです。
キャッシュがショートすると金融機関への返済が滞ります。 返済が滞ると、債務者の財産は差し押さえられ、 物件は売却されて残債の回収に当てられることになります。
破綻しないために大事なのは？
キャッシュがショートすることが破綻であるのならば、 なるべくショートしないようにすれば良いわけです。 では、金融機関で借り入れをして不動産投資をするとき、 何に気をつければ良いのでしょうか？
それはズバリ、返済比率です。 返済比率って何？という方はこちら →返済比率とは
破綻しないためには、この返済比率を計算しておくことが、決定的に大事です。
なぜ返済比率が大事なのか？
返済比率が高いと、破綻する確率が高くなります。 それはどうしてなのでしょうか？ 例を示して説明します。
- パターンＡ：中古のRC物件。利回り10％。
- パターンＢ：新築の木造物件。利回り9％。
これに、融資条件など諸々加えて、返済比率を計算してみましょう。
| 項目 | パターンＡ | パターンＢ |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1億円 | 5000万円 |
| 年間家賃収入 | 1000万円 | 450万円 |
| 満室時利回り | 10％ | 9％ |
| 物件構造 | RC | 木造 |
| 築年数 | 30年 | 新築 |
| 借入金額 | 1億円 | 5000万円 |
| 返済期間 | 17年 | 30年 |
| 返済金利 | 3％ | 3％ |
| 年間ローン返済 | 760万円 | 255万円 |
| 返済比率 | 76％ | 56％ |
つまり、パターンＡでは1000万円の収入のうち返済が760万円なので返済比率76％、 パターンＢでは450万円の収入のうち返済が255万円なので返済比率が56％、 となります。
では、差し引きいくらのお金が残るのでしょうか？
| 項目 | パターンＡ | パターンＢ |
|---|---|---|
| 年間家賃収入 | 1000万円 | 450万円 |
| 年間ローン返済 | 760万円 | 255万円 |
| 差し引き | 240万円 | 195万円 |
パターンＡは240万円、パターンＢは195万円となります。 （価格が2倍違うわりに、残るお金はさほど変わりませんね）
上記は満室を想定した計算ですが、不動産で満室で回り続けるというのは非現実的です。 多かれ少なかれ必ず空室は発生します。 （賃貸物件の空室率は、全国平均で20％程度だそうです。）
では仮に、空室率が25％になった（家賃収入が75％に減少した）と仮定するとどうなるでしょうか？
| 項目 | パターンＡ | パターンＢ |
|---|---|---|
| 年間家賃収入 | 750万円 | 338万円 |
| 年間ローン返済 | 760万円 | 255万円 |
| 差し引き | -10万円 | 82万円 |
いかがでしょうか。 パターンＡのほうは10万円のマイナスですね。パターンＢは82万円のプラスです。 パターンＡのほうが利回りは高いのですが、収支で見ると逆転してしまっています。 実際はここからさらに管理費やら固定資産税やら所得税やらがかかってきます…。
返済比率は、融資条件によって変動します。 融資条件は物件の構造や築年数、金融機関の融資姿勢などによって変わってきます。 金利はもちろんですが、特に融資期間がポイントです。 融資期間が短いと返済比率は上がり、 融資期間が長いと返済比率は下がります。 ですから単純に利回りだけではその投資の良し悪しを判定できないのです。
返済比率はキャッシュフローの最も基礎となる部分です。 もちろん最終的には税金を考慮しないと正確なキャッシュフローは計算できませんが、 そもそも返済比率が高い場合、どう頑張ってもキャッシュフローは出ません。
キャッシュフローがマイナスになるということは、 手持ちのキャッシュが減っていくことを意味します。 手持ちのキャッシュがショートした時点で破綻です。
行き着く先は返済比率
不動産を調査していると様々な物件を目にするわけですが、 「利回りは高いけど築年数が…」とか「RCで築浅だけど利回りが…」とか あっちを立てればこっちが立たず、みたいなジレンマに陥ったことはありませんか？
利回り、積算、構造、築年数、融資期間、金利、、、と 一体何を重視して買えばいいのか次第に分からなくなってきます。
しかしそれらの条件は、返済比率を計算するためのパラメータに過ぎない、 と考えてみると、非常にスッキリします。 返済比率で比較することで、木造も鉄骨もRCも、新築も中古も、低利回りも高利回りも、 同じ基準で測ることができるのです。 （ただしその時は頭金の割合を統一し、条件を一定にして比較しましょう。 私は比較検討時には頭金ゼロで計算しています。）
不動産投資で最も大事なことの１つは、破綻しないように投資することだと思います。 破綻しないためには、キャッシュフローを厚くする必要があります。 キャッシュフローを厚くするためには、返済比率を低く抑える必要があるのです。
返済比率の目安
じゃあ返済比率は何％がいいのか？という話ですが、これは一概には言えません。 物件や買主の状況に応じて40％だったり60％だったり、 どこに基準を置くかは人それぞれだと思います。 （例えば、すでに十分なキャッシュフローを築いている人は、 金利の返済額を抑えるために、あえて短期間で融資を組むかもしれません。）
まぁ、ひとつの目安としては、返済比率50％以下、という数字が挙げられるのではないでしょうか。 仮に返済比率50％であれば、空室20％、経費20％、を差し引いても、10％が残りますね。 （より安全に行くなら、返済比率40％以下を目指すとよいかと思います。）
まとめ
- 破綻しないためには返済比率を低く抑えることが重要
- どんな条件の物件でも、返済比率を計算することで統一的な基準で比較できる
- 返済比率50％以下が一つの目安