はじめに
不動産の売買契約が解除された際、 仲介手数料はどうなるのか、 またどうあるべきか、 についての話です。
仲介手数料ってなに？ という方は、先にこちらをお読みください。 → 「仲介手数料とは」
※本コラムは私の個人的な見解を述べたものです。 一つの意見としてお読み頂ければ幸いです。
契約解除で売買不成立の時、仲介手数料はどうなる？
以前、不動産の売却をする際、 不動産業者と媒介契約を結んだ際、 仲介手数料について以下のように説明されました。
ここでいう契約の解除は、手付解除と違約解除のことです。 （ローンキャンセルは含みません。）
これを聞いて私は耳を疑いました。 仲介手数料は売買の成功報酬だと思っていましたので、 てっきり、「売買成立時」つまり売買の決済が最後まで行われてはじめて、 支払い義務が発生するものと思っていました。
業者の見解
その業者は大手（三○のリ○ウス）だったので、 そこだけが特殊というわけではなく、 同じ見解の業者が何社かあるようです。
ただ、業者によって見解は分かれるようで、 知り合いの業者に聞いてみたところ、 「仲介手数料は成功報酬という位置づけなので、 決済が成立しなかったら受け取らない」 とのことでした。 しかしその業者も会社的には契約解除になっても 仲介手数料を請求するスタンスでした。
まぁ業者側からすれば、 契約に向けて尽力したのに、 解除となったら一文にもなりませんし、 業者側に落ち度がないのであれば、 仲介手数料を請求するのも仕方ない気もします。
ただ、法律的にはこの辺はどうもグレーのようです。 トラブルになって裁判にもなったようで、 契約解除時、仲介手数料は認められるものの全額は認められない、 など玉虫色の判例があったりするようです。
業者の見解の問題点
契約解除になっても仲介手数料を支払うということについて、 私が最も納得がいかないのは、 解除したのが相手方だった場合です。
仮に自分が売主として、 買主側が手付解除をしたとしましょう。 この場合、売主に非はありませんから、 損害賠償金として手付金をもらって、プラマイゼロのはずです。 （立場が逆なら手付倍返し）
「仲介手数料が手付金を上回った場合は手付金まででよいから、売主には損はない」 と業者は言うのですが、それはおかしな話です。 手付放棄で売主がもらう手付金、あるいは違約解除の違約金は、 買主が売主へ与えた 損害の賠償として支払われるお金 です。 従って、そのお金は全額もらってプラマイゼロです。 これは契約の当事者同士の話であって、 仲介業者はそもそも関係ありません。
それなのに、仲介手数料としてその手付金を充当してしまったら、 契約を解除された損害が回復されていないことになり、 マイナスになってしまいます。
「金銭的な損害は発生していないでしょ？」というのは通りません。 売主には「販売機会の損失」という損害が発生しています。 また、損害の大小も関係ありません。 手付放棄も、違約金も、法律的に「損害賠償額の予定」として定められるものです。 実際の損害額の大小に関わらず、損害賠償をその額と決めておきましょう、という位置づけです。
これはあくまで契約の当事者間で交わされる損害賠償金なのであって、 そのお金で仲介手数料を払えというのはスジのおかしな話です。
現状での防衛策
相手方の契約解除によって、不用意に仲介手数料を取られないようにするためには、 「仲介手数料は決済時に全額を精算する」とすることでしょう。
大手の不動産業者は「仲介手数料は契約時に半額、決済時に残額」というのが多いのですが、 「決済時に全額にしてほしい」と言えば、そうしてくれます。
ただし、彼らの見解としては、「契約成立で仲介手数料発生」というのは 変わりません。 なので、決済時全額にしていても、契約の解除時に仲介手数料を請求される可能性はあります。
しかし、決済時に全額ということにしておけば、 契約解除時にはまだ仲介手数料を支払っていませんので、 納得の行かないお金を支払わずに争うことができます。 これが、契約時に半分払ってしまっていると、 それを取り戻すのが大変になります。
なので、業者の見解がどうであろうと、 仲介手数料は決済時全額にしておいたほうが安全でしょう。
私が思う、あるべき姿
売買が成立していないのに、 仲介手数料を払うというのはやはりおかしな話です。 特に、契約を解除された側からすればなおさら納得のいかない話です。
ただ、契約の当事者が一方的に解除をした場合、 業者側に非がないという点もある程度考慮しないといけないでしょう。
そうすると、以下のようなルールが妥当ではないでしょうか？
- 売買契約を解除した側は、契約の相手方に損害賠償金（手付金、違約金）を支払う
- 売買契約を解除した側は、仲介業者に仲介手数料を支払う
その際、仲介業者が1社の場合は物件価格の3％を支払い、 仲介業者が2社の場合は物件価格の1.5％づつをそれぞれに支払う - 売買契約を解除された側は、仲介業者に仲介手数料を支払う必要はない
売買契約の解除において、 非があるのは解除をする側なのですから、 それに伴う損害等に対して責任を負うのは、 当然、解除をする側ではないでしょうか。
また、業者側がもらう仲介手数料はもともとの半額になりますが、 売買が成立していない以上、 依頼主の目的は達成されていないわけなので、 これくらいが妥当でしょう。 よくある「契約時に半額」という支払い設定にも、 金額的には一致します。
おわりに
この、契約解除時の仲介手数料については、 モメることが多いようです。
売主、買主、仲介業者、 皆が納得できるような公平なルールを整備してほしいですね。