『収支一発！不動産投資Pro』 のマニュアルページです。
基本構成と使い方
左上は「収支条件」部です。 黄色いセルに数値を入力してください。 表示上は小数点第一位までになっていますが、第二位以下も入力可能です。
下半分は「収支シミュレーション」部です。 「収支条件」部に入力された値から、40年分のシミュレーションデータが自動計算されます。
右上は「所有時収支グラフ」「売却時収支グラフ」「最終収支グラフ」部です。 「収支シミュレーション」部のデータを基に、棒グラフが表示されます。
計算は全てリアルタイムです。 数値を入力、あるいは変更した瞬間に、結果を確認することができます。
- スクリーンショット１： 全体
- スクリーンショット２： 「収支条件」部、「収支グラフ」部
- スクリーンショット３： 「収支シミュレーション」部
シミュレーション結果の、どこを見ればよい？
細かい項目は沢山ありますが、 不動産投資において毎月収益を上げることを目指すのであれば、 まずは「収支シミュレーション部」にある 「キャッシュフロー」 と 「返済比率」 をチェックすると良いでしょう。
この「キャッシュフロー」が実際に手元に残るお金になります。
また、「返済比率」をなるべく低く抑えることで、 キャッシュフローを厚くし、リスクを抑えることができます。 返済比率は、満室想定で最低50％以下が目安です。 （理想は40％以下）
各項目の解説
各項目の解説を以下に記述します。（自明なものは除きます）
シート内のセルのコメントにも以下と同様の解説を記述してあります。
「収支条件」部
- 黄色のセルに数値を入力すると、リアルタイムで収支計算されます。
- 水色のセルは自動計算されます。
| 分類 | 項目 | 解説 |
|---|---|---|
| 基本条件 | 物件価格 | - |
| 築年数 | - | |
| 法定耐用年数 | ・建物の構造に応じて、以下の通り入力します。
・木造：22年 ・鉄骨造：34年 ・RC造：47年 （RC：鉄筋コンクリート） | |
| 収益条件 | 家賃収入 | ・年間の満室家賃収入を入力します。 |
| その他収入 | ・駐車場や自販機の収入があればここへ入力します。 | |
| 家賃下落率 | ・前年比での家賃下落率を設定します。 | |
| 稼働率 | ・部屋の埋まり具合を入力します。
・全国平均は80％くらいです。 | |
| 経費率 | ・管理費や固定資産税など、年間の経費合計を家賃収入からの割合で入力します。
・ざっくり15％～20％程度が経費になります。 ・細かい項目を入れても結局「経費」になるので、簡略化のためにあえて１つにまとめてあります。 | |
| →表面利回り | ・「満室家賃収入÷物件価格」 | |
| →実質利回り（含経費） | ・「（満室家賃収入－経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）」 | |
| 購入時諸費用 | ・仲介手数料や不動産取得税など購入時にかかる経費を入力します。
通常、物件価格の7～8％程度になります。
・売主物件の場合は仲介手数料が不要ですので、4～5％程度を入力します。 | |
| 融資条件 | 頭金 | ・融資を引く際の頭金の額を入力します。
・現金買いの場合は、ここへ物件価格と同額を入力してください。 |
| →自己資金 | ・「購入時諸費用＋頭金」 | |
| →融資金額 | - | |
| ローン年数 | ・一般的にアパートローンの場合、30年までで、かつ（法定耐用年数－築年数）以内というところが多いです。
・住宅ローンの場合は35年が可能です。 | |
| 金利 | - | |
| →総利息金額 | - | |
| →総返済金額 | - | |
| →総額利回り（頭金＋返済） | ・「満室家賃収入÷（頭金＋総返済金額）」
・利息も含めた総返済額からの利回りを計算しています。 | |
| 税金関係 | 契約上の建物価格 | ・売買契約書上の建物価格を入力します。 分からない場合は土地価格と合わせて売買価格と等しくなるように仮按分します。 |
| 契約上の土地価格 | ・売買契約書上の土地価格を入力します。 分からない場合は建物価格と合わせて売買価格と等しくなるように仮按分します。 | |
| 税率（所得・住民・法人） | ・所得税や住民税、法人税の税率を入力します。
・累進課税ではなく固定値で計算します。 ・所得税は本来、他の物件も含めた全体の損益から算出されます。 本シミュレーションでは物件単体での計算にとどまりますので、参考程度にご利用ください。 | |
| →減価償却期間 | - | |
| →減価償却費 | - | |
| 積算評価 （任意） | 土地 路線価 | ・全国地価マップにて、相続税路線価を調べて入力します。
http://www.chikamap.jp/ |
| 土地 面積 | - | |
| 土地 掛け目 | ・土地の形状に応じて補正をかけます。 例えば角地ならプラス0.1、旗竿地や坂地ならマイナス0.1など。 | |
| →土地 価格 | - | |
| 建物 新築価 | ・建物の構造に応じて新築価を入力します。
金融機関により多少異なる場合があります。
・木造：15万円/㎡ ・鉄骨造：18万円/㎡ ・RC造：20万円/㎡ | |
| 建物 面積（延床） | - | |
| →建物 価格 | - | |
| →土地建物合計価格 | ・「積算価格＜物件価格」の場合は赤色で表示されます。 | |
| →積算比率（対物件価格） | ・「積算価格＜物件価格」の場合は赤色で表示されます。 | |
| 売却条件 | 短期譲渡所得税率（5年以内） | ・5年以内に売却した場合の税率を入力します。 税率に変更がなければこのままでOKです。 |
| 長期譲渡所得税率 | ・6年目以降の売却時にかかる税率を入力します。 税率に変更がなければこのままでOKです。 | |
| 売却時諸費用率 | - | |
| 売却時想定利回り | ・いくらの利回りの物件として売却するのかを入力します。 売却価格は、売却時の家賃収入からこの利回りで割り戻した値が設定されます。 |
「収支シミュレーション」部
- 「単年」にはその年のデータが、「積年」には１年目からその年までの累計データが入ります。
- 一応、40年分の予測データを算出するようになってはいますが、 遠い未来ほど予測精度は落ちますので参考程度にご活用ください。
| ＼ | 分類 | 項目 | 解説 |
|---|---|---|---|
| 所有時 | 収入 | 家賃収入 満室時（参考） | - |
| 家賃収入 稼働率反映時 | ・稼働率を反映した家賃収入を基に、下記の収支計算を行っています。 | ||
| その他収入（自販機、駐車場等） | - | ||
| 収入合計 | - | ||
| 支出 | 経費 | ・経費は満室時の家賃収入に経費率を掛けて算出されますが、経年による家賃下落分は反映されません。（経年により経費まで減ることは考えづらいため） | |
| 金利返済 | - | ||
| 元本返済 | - | ||
| 支出合計 | - | ||
| 収支 | 税引前キャッシュフロー | ・「収入合計－支出合計」 | |
| 減価償却費 | - | ||
| 課税所得 | ・「収入合計－経費－金利返済－減価償却費」 | ||
| 税額（所得・住民・法人） | - | ||
| 税引後キャッシュフロー | ・「税引前キャッシュフロー－税額」 | ||
| 自己資金利回り（ROI） | ・「税引き後キャッシュフロー÷自己資金」 | ||
| 返済比率 満室時 | ・「ローン返済額＞家賃収入（満室時）の50%」の場合は赤色で表示されます。 | ||
| 返済比率 稼働率反映時 | ・「ローン返済額＞家賃収入（稼働率反映）の50%」の場合は赤色で表示されます。 | ||
| 資産 | 簿価 建物 | ・契約書上の建物価格から算出されます。 | |
| 簿価 土地 | ・契約書上の土地価格から算出されます。 | ||
| 簿価 土地建物合計 | - | ||
| 積算 建物 | - | ||
| 積算 土地 | - | ||
| 積算 土地建物合計 | - | ||
| 負債 | 残債 | ・「残債＞積算価格」の場合は赤色で表示されます。 | |
| 残債比率（対積算価格） | ・「残債＞積算価格」の場合は赤色で表示されます。 | ||
| 残債比率（対売却価格） | ・「残債＞売却価格」の場合は赤色で表示されます。 | ||
| 残債利回り | ・残債に対してどれだけの利回りがあるかが表示されます。
・残債が0.1未満の場合は「∞」と表示されます。 | ||
| 売却時 | 収入 | 売却価格（想定利回割戻） | ・「満室家賃収入÷売却時想定利回り」 |
| 収入合計 | - | ||
| 支出 | 諸費用 | - | |
| 残債返済 | - | ||
| 支出合計 | - | ||
| 収支 | 税引前利益 | - | |
| 税額（譲渡所得税） | - | ||
| 税引後利益 | - | ||
| 参考 | 所有時CF確保ボトムライン | ・「残債＋購入時自己資金＋売却時諸費用＋売却時譲渡所得税額」
・所有時のキャッシュフローを毀損せずに売却できる最低価格です。 | |
| 売却価格－ボトムライン | - | ||
| 総合計 | 収支 | 税引前収支合計 | ・所有時の税引前キャッシュフローと、売却時の税引前利益の合計値。 |
| 税引前収支合計－自己資金 | - | ||
| 税額合計 | ・所有時の税引前キャッシュフローにかかる税額と、売却時の税引前利益にかかる税額の合計値。 | ||
| 税引後収支合計 | - | ||
| 税引後収支合計－自己資金 | - |
「収支グラフ」部
「所有時収支グラフ」「売却時収支グラフ」「最終収支グラフ」の３つがあります。
「所有時収支グラフ」は、収支シミュレーション部のデータを基に、 所有時の単年収支をグラフ化したものです。
| 項目 | 解説 |
|---|---|
| 収入 | ・所有時の収入合計（単年） |
| 支出 | ・所有時の支出合計（単年） |
| 税引前キャッシュフロー | ・所有時の税引前キャッシュフロー（単年） |
| 税引後キャッシュフロー | ・所有時の税引後キャッシュフロー（単年） |
「売却時収支グラフ」は、収支シミュレーション部のデータを基に、 売却時の単年収支をグラフ化したものです。
| 項目 | 解説 |
|---|---|
| 収入 | ・売却時の収入合計（単年） |
| 支出 | ・売却時の支出合計（単年） |
| 税引前利益 | ・売却時の税引前利益（単年） |
| 税引後利益 | ・売却時の税引後利益（単年） |
「最終収支グラフ」は、収支シミュレーション部のデータを基に、 所有時キャッシュフローの積年収支と、売却時の単年収支を合わせた収支をグラフ化したものです。
| 項目 | 解説 |
|---|---|
| 税引前収支合計 | ・所有時の税引前キャッシュフロー（積年）
＋売却時の税引前利益（単年） |
| 税引後収支合計 | ・所有時の税引後キャッシュフロー（積年）
＋売却時の税引後利益（単年） |
| 税引前収支合計－自己資金 | ・所有時の税引前キャッシュフロー（積年）
＋売却時の税引前利益（単年） －購入時の自己資金 |
| 税引後収支合計－自己資金 | ・所有時の税引後キャッシュフロー（積年）
＋売却時の税引後利益（単年） －購入時の自己資金 |
Ｑ＆Ａ
なぜシミュレーション期間が40年なの？
一般的にアパートローンの最長期間は30年ですが、 不動産投資には住宅ローンを利用した手法も存在します。 住宅ローンは最長35年ですので、ローン完済前後の変化を確認できるように、40年にしています。 シミュレーションが35年以下ですと、ローン完済前後の変化を確認することができません。
逆に、ローンの最長期間が35年である以上、40年を超える収支シミュレーションをしても あまり実用性が無く（強いて言えば新築RCの減価償却費の終了が47年目であることぐらい）、 長くしすぎると画面も見づらくなるので、「ちょうどいいところ」で40年としています。
注意事項
- 本ツール内部の計算式には間違いがないように注意しておりますが、 計算が100％正しいことを保証するものではありません。
- 一覧性を重視しているため小数点以下の値は四捨五入されている部分があり、 内部の値と表示には多少の誤差が生じます。
- 物件検討時に「概算」を出すためのツールという位置付けですので、 細かい正確性が求められる場合には適しません。
パスワードと共有について
- 本ツールにかかっているExcelの起動時パスワードは、 初回起動後は外して頂いても結構です。 パスワードを外すには、ファイルを開いてから、「ファイル」→「名前をつけて保存」→「ツール」→「全般オプション」→「読み取りパスワード」 と進み、フォームの中を空にして「OK」ボタンを押下し、 「保存」ボタンを押下してファイルを改めて保存してください。 ただし、 エクセルファイル自体がツールであるという性質上、ファイルを他人に共有することは禁止 します。
- 他人と計算結果を共有したいときは、印刷もしくはPDFをご利用ください。 Excelで「ファイル」→「名前をつけて保存」→「ファイルの種類」 から「PDF(*.pdf)」を選択して「保存」ボタンを押下すると、 画面をPDFファイルで保存することができます。