「資産○億円」のウソ

はじめに

不動産投資の世界において、書籍やセミナーやブログなんかで、「○歳で資産○億円！」「○年で資産○億円作った秘密！」みたいな表現、よく見かけますよね。

あれって、どうかなぁと思うんですよね。まぁ「目を引くキャッチフレーズ」を考えた結果、ああいうタイトルになっているのかもしれませんけども。

※本コラムは私の個人的な見解を述べたものです。一つの意見としてお読み頂ければ幸いです。

不動産の資産額だけで裕福さを語っているものは、ハッキリ言ってナンセンスだと思います。なぜなら、負債を考慮に入れていないからです。負債というのは、平たく言えば借金です。

資産から負債を引いたものを純資産といいます。純資産は以下の計算式で導き出されます。

純資産＝資産－負債

仮に、資産が10億円あったとしても、負債が9億9999万円あったら、純資産は1万円です（笑

資産額が無意味だとは言いませんが、資産額だけのアピールにあまり意味はないと言えます。

「資産○億円」がナンセンスなら、「純資産○億円」ではどうでしょう？

実はこれも、あまりアテにならない情報だと思います。なぜなら、不動産は売った時にはじめて価値が決まるものだからです。

いわゆる不動産の「資産価値」というものは、一般的には積算評価で行われると思いますが、積算評価と実際の売買価格は別物です。また、積算評価と収益性とは何の関係もなく、肝心のキャッシュフローを測ることもできません。積算評価が高くて嬉しいのは、担保を取りたい銀行と、固定資産税を取りたい役所だけです。

ちなみにバブルの頃は不動産の価格がどんどん上昇しました。いわゆる資産価値がどんどん上がっていきました。で、バブルが崩壊してストーンと資産価値は落ちました。

でもですよ、不動産そのものには何の物理的変化もないんですよ？なのに評価がコロコロ変わる。結局、 不動産の資産価値というもの自体が、その時点での「推測」に過ぎない ということです。

それより、毎月いくらの収益を生みだすことができるか、という収益性のほうがより重要ではないでしょうか。

ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだ方ならご存知かと思いますが、この本の中では、「資産」とは「毎月ポケットにお金を入れてくれるもの」、「負債」とは「毎月ポケットからお金を取っていくもの」、と定義されています。

いわゆる世間一般で言う「資産」は、収益性を表していませんが、ロバートの言う「資産」のほうは、収益性を表しています。投資において、何を「資産」とみなすのか、大変示唆に富む定義の違いだと思います。