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2014/12/20 updated
2014/03/27 created 積算評価とは

積算評価とは

積算評価って何?

積算評価とは、不動産の価値を評価する方法の1つです。 (他に収益還元法などがあります)

積算評価で算出した不動産の価格を「積算価格」とか単に「積算」と呼んだりします。 また、積算評価の高い物件のことを「積算が出る」などと言ったりします。

不動産は土地と建物で構成されるため、積算価格の計算はこの2つを足しあわせたものになります。

積算価格 土地の価値 建物の価値

いわゆる「資産価値」と呼ばれるものはこの積算価格を指し、 金融機関はこの積算価格を根拠に担保力を判定するケースが多いようです。

ただし、積算価格はあくまで参考値であって、実際の売買価格と同じになるわけではありません。 また、積算が高いからといって収益力が高いわけでもありません。

積算価格の計算方法

積算価格の計算方法は以下の通りです。 土地を青色で、建物を赤色で示します。

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積) (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

まぁこれだけだとチンプンカンプンだと思いますので(^_^;)、 左から要素を順番に見ていきましょう。

路線価

積算価格
土地の価値 建物の価値
路線価×土地面積) (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

路線価というのは、ある道路に面している土地が、平米あたりいくらの価値を持つか、という指標の1つです。 ネット上で簡単に調べることができます。 → 全国地価マップ

ちなみに路線価には固定資産税路線価と相続税路線価がありますが、 いわゆる担保力の計算で使われるのは相続税路線価です。

土地面積

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積 (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

土地の広さです。

新築価

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積) 新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

新築価(再調達原価)とは、新しく同じ建物を立てると仮定したとき、床面積あたりいくらかかるのか、という指標です。 設定値は金融機関によって若干の差異がありますが、概ね以下のような感じです。

  • 木造:15万円/
  • 鉄骨:18万円/屐雰變姪換は15万円/屐
  • RC:20万円/

※RC…鉄筋コンクリート

残存法定耐用年数

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積) (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

残存法定耐用年数は、法定耐用年数から築年数を引いた値です。 築年数は、建物が作られてから何年経過したか、です。 年数が経つほど、価値が減少したとみなされます。 (ちなみに価値の減少のことを減価と呼びます)

築年数が法定耐用年数を上回る場合、 残存法定耐用年数はゼロとみなします。

法定耐用年数

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積) (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

法定耐用年数とは、読んで字の如く、その建物が何年使えるか、という指標です。 残存法定耐用年数と合わせて減価の比率を出すために使用されます。

法定耐用年数は建物の構造ごとに、以下のように定められています。

  • 木造:22年
  • 鉄骨:34年(軽量鉄骨は19年)
  • RC:47年

こちらも参照。 →法定耐用年数とは

延床面積

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積) (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積

建物の延床面積です。

積算評価の計算例

以下のような物件があったとします。

  • 土地
    • 土地面積:300
    • 路線価:5万円/
  • 建物
    • 構造:木造
    • 築年数:11年
    • 延床面積:200

この場合の積算評価は以下のようになります。

積算価格
土地の価値 建物の価値
(路線価×土地面積) (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)
(5万円/屐300屐 (15万円/屐漾11年/22年)×200屐
1500万円 1500万円
3000万円

すなわち 土地1500万円建物1500万円で、 合計3000万円、がこの物件の積算価格になります。

補正

実際に金融機関が担保力を評価するときは、 角地であるか、接道はどうか、坂地であるか、など 様々な要素でかけ目を入れて評価します。 (角地の場合は1.1倍、接道が悪い場合は0.9倍、等)

おわりに

以上が基本的な積算評価の方法になります。

金融機関で融資を引いて物件を購入する場合、 金融機関は物件の積算評価を元に担保力を判定するため、 その高低が融資金額に影響してくるケースが多いです。

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